Il Bonus prima casa per gli under 36 è una delle misure di sostegno all'acquisto dell'abitazione principale più strutturate previste dalla normativa italiana. Nel 2026, la misura si conferma con la struttura consolidata negli ultimi anni: esenzione dalle principali imposte legate al rogito notarile, per i giovani che rispettano determinati requisiti di età e di reddito ISEE.
Questa guida raccoglie in un unico posto le informazioni pratiche più utili: quali imposte sono agevolate, chi può accedere, come si applica il beneficio in fase di rogito, quali documenti servono, quali errori sono più frequenti e come si combina con altre agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Il riferimento normativo principale è l'articolo 64, commi 6-11, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73 (cd. «Sostegni-bis»), con le successive integrazioni della legge di bilancio.
Cos'è il Bonus prima casa nel 2026
Il Bonus prima casa è un pacchetto di agevolazioni fiscali che riducono in modo sostanziale il costo delle imposte dovute al momento dell'acquisto della prima abitazione. Per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, la misura consiste in un'esenzione totale delle principali imposte legate al rogito, un beneficio economicamente significativo che può agevolare in modo concreto l'accesso alla proprietà abitativa.
La misura si affianca al Bonus prima casa «ordinario», disponibile per chi acquista la prima abitazione a prescindere dall'età e dall'ISEE, ma con condizioni fiscali meno vantaggiose. La componente under 36 è stata introdotta per rispondere alla difficoltà specifica di accesso alla casa da parte delle fasce d'età più giovani, particolarmente esposte alla dinamica dei prezzi immobiliari degli ultimi anni.
Novità 2026: cosa è stato confermato
Il 2026 non introduce modifiche strutturali all'agevolazione, che resta ancorata alla formulazione originaria del Sostegni-bis con proroga confermata dalla legge di bilancio. I due elementi qualificanti restano invariati: la soglia anagrafica di 36 anni (compiuti nell'anno dell'acquisto) e la soglia ISEE di 40.000 euro.
L'elemento più rilevante per chi valuta l'acquisto nel 2026 è la continuità della misura rispetto agli anni precedenti: chi ha in corso una trattativa preliminare o ha già formalizzato un preliminare può procedere al rogito nel 2026 con la certezza delle condizioni fiscali applicabili. Le circolari dell'Agenzia delle Entrate hanno confermato l'interpretazione consolidata della norma, senza aperture o restrizioni rispetto al biennio precedente.
L'esenzione si applica sull'insieme delle imposte di registro, ipotecaria e catastale — non sul prezzo di acquisto dell'abitazione.
Chi ha diritto al Bonus prima casa under 36
I requisiti si articolano in tre gruppi: quelli relativi all'età e alla situazione familiare dell'acquirente, quelli relativi al reddito, quelli relativi all'immobile acquistato. Tutti e tre vanno rispettati al momento del rogito notarile, oltre che confermati nei mesi successivi entro i termini di legge.
- Non aver compiuto i 36 anni nell'anno in cui viene stipulato il rogito notarile;
- Cittadinanza italiana, di uno Stato UE, oppure di uno Stato extra-UE con regolare titolo di soggiorno di lunga durata;
- Residenza in Italia oppure impegno a trasferirla entro diciotto mesi dal rogito nel Comune dove si trova l'immobile.
- ISEE non superiore a 40.000 euro, calcolato con la certificazione ISEE ordinaria in corso di validità al momento del rogito;
- La certificazione ISEE va richiesta preventivamente presso un CAF o direttamente sul portale INPS;
- Il calcolo dell'ISEE fa riferimento alla situazione economica del nucleo familiare dell'acquirente al momento della richiesta.
- L'immobile deve avere destinazione abitativa (categorie catastali A, escluse A/1 «abitazioni signorili», A/8 «ville», A/9 «castelli»);
- Deve essere destinato a abitazione principale del beneficiario;
- L'acquirente non deve essere già titolare del diritto di proprietà su altra abitazione nel Comune di destinazione;
- L'acquirente non deve possedere, sull'intero territorio nazionale, un'altra abitazione già acquistata con le medesime agevolazioni prima casa.
Limite ISEE 40.000 euro: come si calcola in pratica
Il tetto di ISEE 40.000 euro è l'aspetto più frequentemente frainteso della misura. Il riferimento non è al reddito lordo né al reddito imponibile IRPEF, ma all'Indicatore della Situazione Economica Equivalente calcolato secondo la specifica formula prevista dalla normativa (DPCM 159/2013 e successive integrazioni).
Una famiglia di due giovani (35 e 34 anni) con figlio piccolo, dove i due lavoratori percepiscono un reddito annuo complessivo di circa 55.000 euro lordi, tipicamente ha un ISEE inferiore a 40.000 euro per effetto dei coefficienti di equivalenza del nucleo familiare e delle detrazioni previste dalla normativa ISEE. Ciò significa che la coppia rientra nel beneficio anche a fronte di redditi lordi che, presi singolarmente, sembrerebbero eccedere la soglia.
Il calcolo dell'ISEE va richiesto tramite la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU), presentabile presso un CAF, un patronato o direttamente sul portale dell'INPS. La certificazione ha validità annuale e va rinnovata ogni anno se si intende accedere ad agevolazioni che dipendono da essa. Per il rogito, la certificazione ISEE deve essere in corso di validità alla data della stipula del contratto notarile.
Un immobile con destinazione abitativa e categoria catastale ammessa è il presupposto principale per accedere al beneficio.
Come si applica il beneficio in pratica
L'agevolazione non richiede una domanda separata da inoltrare all'INPS o all'Agenzia delle Entrate. Si applica direttamente in fase di rogito notarile, attraverso una dichiarazione specifica dell'acquirente nell'atto pubblico. Il notaio raccoglie la dichiarazione, verifica i requisiti, applica l'esenzione dalle imposte e trasmette l'atto all'Agenzia delle Entrate.
- Verifica preliminare dei requisiti: età, ISEE, cittadinanza, disponibilità della certificazione ISEE aggiornata.
- Richiesta della certificazione ISEE presso CAF, patronato o portale INPS, se non già disponibile.
- Comunicazione al notaio: informare il notaio incaricato dell'intenzione di avvalersi del beneficio prima della stesura dell'atto.
- Fornitura dei documenti al notaio: certificazione ISEE, documento d'identità, codice fiscale, eventuale attestazione di residenza attuale.
- Firma del rogito con la dichiarazione di accesso al beneficio integrata nell'atto notarile.
- Trasferimento della residenza entro diciotto mesi dalla data del rogito, se non già residenti nel Comune dell'immobile.
Documenti necessari e tempi di applicazione
La documentazione richiesta per accedere al beneficio è contenuta e in gran parte già presente per chi si accinge a un rogito standard. Rispetto all'acquisto ordinario, l'unico documento specificamente aggiuntivo è la certificazione ISEE aggiornata.
Richiesta tramite DSU con validità annuale, deve essere in corso al momento della stipula.
Dalla data del rogito, se non già residenti nel Comune dell'immobile acquistato.
La rivendita entro cinque anni comporta la decadenza del beneficio (salvo riacquisto di altra prima casa).
Non serve una domanda separata: il notaio applica l'esenzione direttamente nel rogito.
Tipologie di imposte agevolate
L'agevolazione under 36 riguarda in modo diverso le due principali categorie di venditore: privato o impresa (costruttore). La distinzione è sostanziale in termini di quali imposte vengono ridotte o azzerate.
| Imposta | Vendita da privato | Vendita da impresa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | Esente | Non dovuta (soggetta a IVA) |
| Imposta ipotecaria | Esente | Esente |
| Imposta catastale | Esente | Esente |
| IVA (se dovuta) | Non applicabile | Credito d'imposta pari all'IVA versata |
Nel caso di vendita da parte di un'impresa costruttrice soggetta a IVA, il beneficio prende la forma di un credito d'imposta pari all'IVA versata: il credito può essere utilizzato in compensazione con altre imposte dovute dall'acquirente negli anni successivi, oppure portato in detrazione IRPEF nella dichiarazione dei redditi.
Compatibilità con altre agevolazioni
Il Bonus prima casa under 36 si integra con altre misure di sostegno all'acquisto dell'abitazione. La regola generale è che l'agevolazione è cumulabile con il Fondo Garanzia Prima Casa e con la maggior parte delle agevolazioni regionali, ma segue regole specifiche di interazione con il Bonus prima casa ordinario.
| Misura | Cumulo con Bonus under 36 | Nota |
|---|---|---|
| Fondo Garanzia Prima Casa | Sí | Cumulabile: fornisce la garanzia sul mutuo, l'agevolazione fiscale resta piena. |
| Bonus prima casa ordinario | No | Il beneficiario sceglie l'agevolazione applicabile; l'under 36 è economicamente più vantaggioso. |
| Detrazione interessi passivi mutuo prima casa | Sí | Detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo pienamente cumulabile. |
| Bonus ristrutturazione sulla casa acquistata | Sí | Detrazioni per interventi di recupero edilizio applicabili sulle spese successive. |
| Bonus regionali per l'acquisto della prima casa | Da verificare | Dipende dalla singola regione: verificare i bandi in corso. |
Errori tipici da evitare nella richiesta
Chi si avvicina per la prima volta a un rogito con applicazione del Bonus prima casa tende a cadere in alcuni errori ricorrenti. Il primo è il calcolo affrettato dell'età: il requisito si riferisce all'anno del rogito, non alla data specifica; chi compie 36 anni nel corso dell'anno resta comunque escluso dal beneficio a partire da quell'anno.
Il secondo è la sottovalutazione del termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza. Chi non trasferisce la residenza nel Comune dell'immobile entro il termine perde il beneficio con effetto retroattivo, e l'Agenzia delle Entrate procede al recupero delle imposte non versate, maggiorate di sanzioni e interessi.
Nelle esperienze raccolte, l'errore più costoso è l'assenza di una verifica preliminare della certificazione ISEE prima dell'apertura della trattativa. Chi si accorge di superare la soglia dei 40.000 euro solo in prossimità del rogito rischia di dover rinegoziare tempi e condizioni con il venditore, con impatti pratici sulla trattativa. Il consulto preventivo con un CAF, prima di formalizzare qualsiasi impegno, è il passo più utile.
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